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经济案例

无书面协议的“借名买房”仍可认定所有权

发布人:dede58.com     发布时间:2017-12-06 22:01

【承办律师】

刘道平,北京市合同律师事务所股权高级合伙人,合同全国合同法专业委员会主任、合同北京合同法律事务部主任、合同北京涉军法律事务工作委员会主任

【典型意义】

生活中,借名人以他人名义购买房屋,并将所购房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见,但在房屋权属发生纠纷,特别是在借名人与出名人(登记人)无书面协议的情况下发生权属纠纷,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方达成的口头合同合法有效,借名人实际享有房屋所有权的权益应当得到保护。

【案情简介】

原告甲某、乙某系夫妻关系,丙某系甲某与乙某之子。原告甲某、乙某因退休不能按揭贷款,遂以儿子丙某的名义购房、并办理房屋抵押贷款,双方约定房屋登记在丙某名下,购房款全部由甲某乙某承担,甲某、乙某实际享有房屋所有权,待还清贷款后丙某将房屋过户至甲某乙某名下。2006年8月,丙某与案外人A房地产开发公司(简称A公司)签订《房屋认购书》、《北京市商品房预售合同》,认购位于北京市xx区x号房,甲某、乙某通过银行转账向A公司支付首付款,A公司向丙某开具首付款发票。2006年9月,丙某与B银行签订《住房担保借款合同》,以上述所购房屋作抵押办理按揭贷款,贷款期限为2006年9月起至2036年,丙某用自己工资银行卡账户内资金按月还贷。该房于2007年10月交付使用,由甲某乙某居住使用。2009年7月,丙某取得诉争房屋的产权证。2007年至2009年期间,乙某多次向丙某转账数十万元,用于偿还房屋贷款。2014年6月16日,二原告甲某、乙某用自己的钱以丙某的名义与B银行结清剩余房贷本金及利息计。

丙某与第三人丁某原系夫妻关系,2006年3月登记结婚, 2011年9月,丙某、丁某因感情不和提起诉讼离婚,2014年4月经法院判决离婚。离婚诉讼中,丁某提出上述房产是丙某、丁某夫妻共同财产,要求依法分割;甲某乙某提出异议,法院因案外人主张权利未予处理。随后,丁某以丙某、甲某、乙某为被告向法院提起物权确认之诉。甲某与乙某也提出所有权确认之诉,后因故撤回了诉讼请求,以合同纠纷为案由将丙某作为被告重新提起诉讼。

第三人丁某申请加入诉讼并主张:甲某、乙某与丙某是父(母)子关系,没有书面借名买房协议,借名买房合同不成立,不存在借名买房的法律事实;诉争房屋是丙某、丁某在婚姻关系存续期间购买,并登记在夫妻一方丙某的名下的房屋,属于夫妻共同财产;丙某每月用工资并通过工资卡银行账号逐月还贷,是用婚姻存续期间的夫妻共同收入还贷;甲某乙某支付的首付款是在丙某丁某刚结婚后对丙某丁某的赠与;2007年至2009年期间,乙某多次向丙某银行账户转账数十万元,丙某均已提现他用,未用于还贷,不存在甲某乙某偿还贷款的事实。

【审理结果】

一审法院认为:二原告提出其与被告之间存在口头借名买房协议,被告予以认可;且诉争房屋的购房款均为二原告实际支付,此事实可佐证原、被告之间认可的口头借名买房协议存在。现二原告已经付清诉争房屋购房款,抵押登记已解除,符合过户条件,故被告丙某应配合二原告甲某、乙某将诉争房屋过户至二原告名下。金钱是一般等价物,并非特定物,二原告将购房款支付给被告,由被告按揭还款,并无不当。第三人所称被告用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,本院不予采信。第三人认为首付款是二原告对被告和第三人赠与的意见,二原告和被告均不认可,第三人亦无其他证据佐证,故对该意见不予采信。

 一审法院判决后,第三人不服,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。二审法院判决生效后,第三人向北京市高级人民法院申请再审,北京市高级人民法院裁定,驳回再审申请。

【诉讼策略】

1、确定正确的案由和诉讼请求,是获得案件理想结果的第一步。不同的案由对应着不同的法律关系,是一个案件浓缩的法律关系的核心,也是争议的核心。抓住争议的核心,提出适当的诉讼请求,法官在纵观案件全局时才会认同你的观点,自然胜算率就更大。本案中,甲某、乙某提起所有权确认的诉讼请求撤诉后,找到了北京市合同律师事务所张印富律师寻求帮助,张印富律师结合案情分析认为,甲某乙某与丙某之间实为借名买房法律关系,如以物权确认纠纷为案由提起诉讼,将很难得到法院支持;参加第三人丁某提起的物权确认之诉维护自己的权益,也存在很大的困难,遂建议甲某乙某另行提起合同之诉,以维护实际享有房屋所有权的权益。甲某乙某接受了张印富律师的建议,最终取得了满意的效果。

2、将证据加工成证据链,变客观事实为法律事实。本案中,当事人甲某、乙某有着良好的证据意识,他们保留了几乎所有涉及该房屋的证据,包括:签订的合同、给丙某银行转账的流水凭证、为了贷款在《签约审批单》上标注“此客户丙某为原认购人乙某之子(见户口本)”、装修支付凭证、物业服务合同以及物业费缴费凭证等一系列证据形成一条完整的证据链条,使法官相信两原告与被告之间有口头的借名买房协议,且房屋的实际所有权人是两原告甲某和乙某。通过证据,将这些客观事实加工成法律事实,使法官达到内心确信,相信当事人的主张,赢得官司,也是水到渠成的事情。

【工作成果摘录】

一、关于“借名买房”纠纷可以适用“合同纠纷”案由立案的问题

本案的法律事实是原告甲某、乙某夫妇购房,因二人已退休无法办理房贷,遂与被告丙某(儿子)协商达成口头协议,双方同意:以丙某名义贷款购房,房屋登记其名下,购房全部费用由二原告承担,原告实际享有房屋所有权;待房贷款结清后,被告协助原告将所购房屋所有权转移登记至二原告名下。现贷款已还清,原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续,被告认为母子之间过户浪费手续费,没有必要,不履行承诺。双方因借名买房要求过户发生纠纷,既涉及到物权法律关系,也涉及到合同法律关系。

根据最高人民法院2011年2月18日印发的《民事案件案由规定的通知》(法[2011]42号)第二条规定:“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。具体适用时,按照物权变动原因与结果相区分的原则,对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,应适用债权纠纷部分的案由,如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷,则应适用物权纠纷部分的案由,如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质,查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系,以正确确定案由。”本案是因物权变动原因关系即借名买房合同关系引发的纠纷,应当适用债权纠纷部分的案由;而借名买房合同是无名合同,在《民事案件案由规定》第四级、第三级案由中没有借名买房合同纠纷案由规定的情况下,适用相应的第二级案由,即合同纠纷案由。

二、关于双方无书面协议“借名买房”,要求办理所有权转移登记是否受法律保护的问题

二原告退休后,用自己的退休金支付首付,按揭贷款购买一套距离公园、医院、儿子(被告)住处较近的房子居住,安度晚年,是购房的真实想法。原告选址、定房号、签认购书都是以原告的名义亲力亲为,后因退休人员不能办理按揭贷款,才无奈借用被告名义办理按揭贷款购房。双方达成借名购房口头协议,是双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,被告亦承认借名购房协议真实存在。现在该房贷款已付清,原告要求过户,被告以二原告就自己一个儿子、没必要转移登记,不履行协议约定。原告认为不转移登记至自己名下,心里不踏实,遂坚持要求转移登记至原告名下。应该说本案借名购房是原被告双当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,对双方当事人都应当具有约束力。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”故,原告的诉讼请求符合上述法律规定,要求办理所有权转移登记,应当受法律保护。

三、关于房屋登记在被借名人名下,借名人是否享有房屋所有权的问题

根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。” 房产登记具有公示性,是权利表象证明,通常情况下,房屋登记在谁的名下,在法律上就推定为归谁所有。房屋登记在被借名人的名下就应当认定为房屋归被借名人所有。但本案房屋的选址、选房号、签订认购书都是二原告以自己的名义亲力亲为,房屋是按二原告的真实意思所购买;购房费用(含银行贷款利息)共计N万元,全部是由二原告承担的,被告分文未出;首付款、房屋结算差额款也是原告通过银行账户直接支付给售房人的,房贷款是原告通过被告银行账户支付的,二原告是购房出资人、房屋验收接收人、居住使用人、物业合同的当事人和物业费的承担人;相关证据足以证明原被告之间存在借名购房的客观事实。

一方面,房屋所有权登记在丙某名下,记载为单独所有;另一方面,相关证据证明二原告是真实的购房人、出资人和居住使用人,应当是实体法律关系的真实所有权人,被告只是出名的登记人。对此,根据《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。”原告依据证据证明的基础法律事实,要求变更房屋登记,符合法律规定。房屋登记在被告名下,只是一种推定登记的物权人为该不动产的权利人,是否为真正的所有权人,取决于是否为真实的民事实体法律关系出资人,最终房屋所有权的归属取决于真实的民事实体法律关系。

四、关于原告向被告转账XX万元是否用于还贷的问题

原告分四次将XX万元汇入被告账户内,委托还贷;被告按月从银行账户内支付了XX万元用于还贷,此XX万元不因被告还贷次数、数额、时间与原告汇入的次数、数额、时间不同而改变性质。货币是一般等价物,并非特定物。原告将XX万元汇入被告账户内,就已经完成了委托还贷;与被告账户内货币混同,被告是否用原告所汇入的XX万元还贷,在法律上和事实上已没有分割的必要性和可能性,应当认为原告已经委托被告进行了还贷。

律师点评

第一,借名买房合同,属于无名合同。现实生活中父母因退休不能贷款借用儿子的名义按揭贷款购房的现象,大量存在。因亲情及信任关系而忽略签署书面合同是常见情况。根据《合同法》第十条规定,口头形式也是合同形式的一种,不存在借名买房协议必须是书面形式的法律规定;本案中,甲某、乙某与丙某未签订书面合同,不能排除借名买房的客观事实;从甲某、乙某已提供的相关证据,足以证明二原告与被告之间存在借名买房口头协议的事实,被告亦认可,是双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效。在房贷款已结清、抵押已解除的情况下,符合房屋过户条件,借名人要求出名人将房屋过户至自己名下,是出名人应当履行的约定义务。

第二,登记在夫妻一方名下的房产,并不一定是夫妻共同财产。生活中,房屋登记人与房屋所有权人不一致的情况大量存在。如果登记人并非房屋所有权人,即便登记在夫妻一方名下,也不能视为夫妻共同财产。父母借儿女名买房,符合借名买房的常态,并不违反法律规定。本案父母甲某、乙某提交的相关证据足以证明其为实际购房人、出资人、房屋所有权人,二原告借被告名买房具有客观真实性。

第三,金钱是一般等价物,并非特定物。原告将还贷款汇入被告银行账户,与被告账户内存款混同,在法律上不再具有可分性,事实上也无法分清。原告将购房款汇入被告银行账户,应该视为完成委托被告代为还贷的义务,不管被告是直接用于还贷还是通过银行账户分期还贷,均不影响认定二原告为实际偿还贷款人的事实。

第四,房屋的所有权认定,取决于真实的民事实体法律关系。根据《物权法》规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房产登记仅是一种证明,是推定登记人为该不动产的权利人,但是否为真正的所有权人,取决于真实的民事实体法律关系。

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